전세 재계약, 이건 꼭 알아두세요! 주의사항 총정리

전세 재계약은 기존 임대차 계약을 연장하는 과정으로, 임차인과 임대인 모두에게 중요한 절차입니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 법적, 재정적 문제를 방지하기 위해 몇 가지 핵심 사항을 숙지하는 것이 필수적입니다.

전세재계약 주의사항

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목차

1. 계약갱신청구권의 정확히 알기
2. 전월세 상한제
3. 등기부등본 확인 필수
4. 확정일자 갱신 여부
5. 계약서 재작성 vs 기존 계약 유지
6. 전세대출 연장과 보증보험 연장
7. 전세 재계약 일정 체크리스트

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전세 재계약이란?

전세 재계약은 기존 전세계약이 만료된 후 동일한 임차인과 임대인이 계약을 연장하거나 조건을 변경하여 재계약하는 것을 말합니다. 단순한 계약 연장이지만, 법적·재정적 리스크를 예방하기 위한 꼼꼼한 준비가 필수입니다.

 

1. 계약갱신청구권 정확히 알기

2020년 7월 도입된 계약갱신청구권은 세입자가 한 번에 한해 2년 더 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

• 행사 시기는 계약 만료 6개월~2개월 전까지 계약갱신의 의사를 표시해야 합니다.
• 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가합니다.(단, 집주인 직접 거주 목적이면 거절 가능)

관련 사례: 실제로 갱신청구권을 행사했으나 임대인이 집주인 거주를 이유로 거절하고 다른 새 임차인과 계약을 체결해서, 법적 분쟁으로 이어진 경우도 있습니다. 특히 이 제도는 도입 전의 계약까지도 소급이 되어서 분쟁이 많았습니다.

 

계약갱신청구권 완벽 가이드 : 임차인과 임대인이 알아야 할 모든 것

 

2. 전월세 상한제

전세 재계약 시 임대인은 보증금 또는 월세를 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다. 이는 전월세 상한제에 따른 규정입니다.

항목	설명
인상 한도	기존 보증금의 5% 이내
위반 시 조치	세입자 이의제기 및 법적 대응 가능
유효 조건	갱신청구권 행사 시 적용

※ 보증금 증액 시 반드시 확정일자 재발급을 받는 것을 잊지 마세요.

 

3. 등기부등본 확인 필수

재계약 전에 반드시 등기부등본을 열람하여 다음 사항을 체크해야 합니다.

• 추가된 근저당권, 가압류, 소유권 변동 여부 등
• 보증금이 후순위로 밀릴 위험 여부 확인

등기부등본 열람은 대법원 인터넷등기소에서 가능하며, 최근 1개월 이내 발급본이 가장 신뢰됩니다.

 

4. 확정일자 갱신 여부

• 보증금 변동 없음: 기존 확정일자를 그대로 유지하면 됩니다.
• 보증금 인상 또는 계약 변경: 반드시 새로 확정일자를 받아야 합니다.

확정일자는 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 우선순위 기준입니다. 변경된 계약 조건은 법적 효력을 위해 새 확정일자가 반드시 필요합니다.

 

5. 계약서 재작성 vs 기존 계약 유지

상황	조치 방법
조건 변화 없음	기존 계약서 유지, 별도 조치 불필요
보증금 증감 또는 조건 변경	계약서 재작성 또는 변경사항 메모 후 서명 필요

※ 주의: 재작성 시 날짜, 금액, 계약기간, 특약 내용 정확히 기입해야 하며, 서명·날인은 양측 모두 진행해야 유효합니다.

 

6. 전세대출 연장과 보증보험 연장

전세대출 연장

대부분의 은행에서 전세 계약 연장 시 기존 대출을 유지해 줍니다. 보증금 증액 시 추가 대출도 가능합니다. 그리고 대출 연장은 계약 만료일 1개월 전까지 신청해야 합니다. 이 내용들은 은행마다 상이할 수 있으니 반드시 은행에 확인해야 합니다.

※ 제출서류: 가족관계증명서, 주민등록등본, 신분증

보증보험 연장

보증보험 또한 연장 당시 KB시세 대비 전세보증금이 보증보험 가입 가능 금액의 범위 내라면 가능합니다. 이 부분도 반드시 보증공사 콜센터를 통해 확인해야 합니다.

 

7. 전세 재계약 일정 체크리스트

기간	할 일
계약 만료 3개월 전	재계약 여부 결정, 갱신청구권 행사 고려
계약 만료 2개월 전	집주인에게 서면 또는 구두 통보, 조건 조율 시작
1개월 전	등기부등본 확인, 계약서 작성 및 확정일자 확보
1주일 전	잔금 준비 및 열쇠 교환, 특약사항 재확인

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세 재계약 시 자동 갱신되면 확정일자는 그대로 유효한가요?
A. 네, 조건이 동일할 경우 기존 확정일자는 유효합니다. 단, 보증금이 변경되면 새 확정일자가 필요합니다.

 

Q. 집주인이 계약 갱신을 거부했어요. 어떻게 해야 하나요?
A. 계약갱신청구권 행사 기간 내라면 법적으로 거부가 어렵습니다. 내용증명 발송 후 법률적 조치 가능성을 고려하세요.

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내용 요약

전세 재계약 시에는 단순히 기존 계약을 연장하는 것 이상으로 다양한 법적·재정적 요소를 꼼꼼히 따져야 합니다. 계약갱신청구권 행사 여부, 전월세 상한제에 따른 보증금 인상 제한, 등기부등본 확인을 통한 권리분석, 보증금 증액 시 확정일자 갱신, 특약사항 명시 여부 등을 반드시 체크해야 하며, 필요시 공인중개사를 통한 안전한 계약 진행도 고려해야 합니다.

 

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